Le compromis de vente, une étape clé pour réussir un achat immobilier

Me Imrane OMARJEE - Notaire associé à Saint-Pierre

Devenir propriétaire de sa résidence principale : un objectif, sinon un rêve, pour beaucoup de personnes. Les enjeux sont si importants, avec des engagements financiers à long terme considérables, qu’on peut avoir peur de se décider. Pour autant, le parcours de l’achat immobilier est aujourd’hui banalisé avec comme étape décisive : la signature d’un compromis de vente.

Le compromis de vente est un document juridique important : Il vient sceller l’accord du vendeur et de l’acquéreur quant à l’objet et au prix de la vente.

Pour l’acquéreur, il s’agit surtout de pouvoir « bloquer » à son profit un bien qui l’intéresse tout en encadrant son engagement par la stipulation de conditions. Si celles-ci ne se réalisent pas, l’acquéreur pourra ne plus poursuivre son projet d’acquisition. Le compromis organisera donc le calendrier et les conditions de la vente. D’une durée généralement de trois mois pour un bien bâti ou cinq à dix mois pour un terrain à bâtir, les conditions à prévoir sont multiples. Par exemple, l’obtention d’un prêt. Il faudra alors indiquer la durée raisonnable pour lever la condition en l’entourant : le montant, la durée et le taux souhaités. En cas de projet de construction ou d’extension ou surélévation, il pourra être opportun de stipuler une condition d’obtention de l’autorisation d’urbanisme adéquate. L’idée globale est pour le candidat acquéreur de dire : je n’achète que si telle chose ou tel évènement se réalise. A défaut, je retrouve ma liberté. Par ailleurs, l’acquéreur devra se poser la question du mode d’achat : acquiert-il seul ? En couple ? Au travers d’une société type SCI ? Enfin, au travers du compromis, il s’agira pour lui de déterminer avec précision le coût global de son projet, en intégrant les frais et taxes de mutation, soit environ 8 % du prix. Ces frais et impôts devront, le plus souvent, être financés par son épargne. Sans quoi, il lui sera difficile d’obtenir un crédit total.

Pour le vendeur, la préparation du compromis est tout aussi importante, d’autant plus que par la signature de ce document son engagement sera ferme et quasi définitif, sous peine d’engager sa responsabilité. D’abord, il devra fournir un certain nombre d’éléments sur l’état de santé du bien vendu (diagnostics techniques) afin que la discussion sur le prix soit faite en toute connaissance de cause par l’acquéreur, ce qui au surplus permettra à ce dernier de prévoir les éventuels travaux à réaliser. Par ailleurs, les vérifications seront de deux natures : d’un côté, il sera procédé à un examen attentif de la situation juridique. Par exemple, qui doit signer ? Ainsi, un bien provenant d’une succession exige la signature de tous les héritiers (unanimité) ; un bien constituant le logement de la famille implique la signature conjointe des époux, même si le bien appartient à l’un des deux seulement. Le bien est-il cessible ? Le vendeur doit-il obtenir l’accord d’une personne (son parent donateur ?), d’une banque (établissement prêteur bénéficiant d’une garantie sur le bien) ou encore d’un organisme social (si l’achat initial avait été financé par des aides) ? D’un autre côté, la fiscalité sera étudiée pour que le vendeur sache quel sera le prix à percevoir net de tout impôt. Bénéfice-t-il d’une exonération d’impôt de plus-value ?

Si l’étape du compromis est concluante, cela débouchera par la signature définitive de l’acte de vente. A ce moment-là, le vendeur encaissera son prix et l’acquéreur se verra remettre les clés du bien et assumera les risques de sa nouvelle propriété.

Me Imrane OMARJEE - Notaire associé à Saint-Pierre

 

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