Le B.A -BA du bail commercial

Me Camille BOREL - Notaire à Saint-Joseph

Les règles applicables aux baux commerciaux sont particulièrement strictes. Elles ont fait l’objet de réformes très récentes : loi Pinel de novembre 2014 et loi Macron d’août 2015).

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire et un commerçant, artisan ou industriel qui y exploite son entreprise. Les personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers qui souhaitent exploiter un fonds de commerce, industriel ou artisanal, doivent signer un tel bail. A défaut, elles s’y trouveraient automatiquement soumises à l’issue d’un délai de trois ans.

Si le local n’est pas d’ores et déjà à usage commercial, il sera nécessaire d’effectuer une déclaration préalable en mairie. En effet, la transformation d’un bien à usage d’habitation en commerce est réglementée. A noter également que lors de la signature du bail, il faudra produire un état des risques naturels, miniers et technologiques et un diagnostic amiante si l’immeuble a été construit avant 1997.

Enfin, il est important de s’attacher à la destination du lieu, c’est-à-dire fixer dans le bail les activités autorisées. S’il s’agit d’un bail tout commerce, le locataire pourra exercer n’importe quelle activité, ce qui peut parfois engendrer des conséquences non négligeables (bruit, odeurs…).

Le statut des baux commerciaux apporte une véritable protection au locataire puisque la durée minimale du bail est de 9 ans et que ce dernier bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, encore appelée « propriété commerciale ». En conséquence, si le bailleur souhaite reprendre son bien, il le pourra, à condition de verser une indemnité d’éviction au preneur (sauf si le locataire ne respecte pas les conditions du bail comme, par exemple, le non versement des loyers). En outre, le bailleur ne pourra récupérer son bien qu’à l’issue d’une période de 3 ans ou bien au terme du bail (9 ans ou plus en fonction du contrat).

Le locataire, quant à lui, aura la possibilité de résilier son bail, moyennant un préavis de 6 mois, à l’issue de chaque période triennale (d’où l’expression d’un bail « 3-6-9 »). Nouveauté depuis la loi Macron du 6 août 2015, cette formalité peut être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception (antérieurement, le recours à un huissier était impératif). Il pourra également céder son droit au bail, soit à l’occasion de la cession de son fonds de commerce, soit isolément. Le bailleur devra, au moins, obligatoirement être informé de la cession, au plus, donner son consentement.


Le loyer du bail est fixé librement entre les parties et il sera révisé tous les trois ans si rien n’est prévu, en fonction de la valeur locative réelle et suivant un mécanisme de plafonnement et de lissage. Mais les parties peuvent décider de le réviser tous les ans, en indexant le loyer sur l’indice des loyers commerciaux. Certaines charges peuvent être mises conventionnellement à la charge du locataire moyennant, depuis la loi Pinel du 3 novembre 2014, l’établissement d’un inventaire précis et limitatif. Les parties peuvent aussi librement convenir d’un pas de porte (prix à payer pour bénéficier de l’emplacement), d’un dépôt de garantie ou d’un cautionnement dans le but de garantir le paiement des loyers.

Loin d’avoir fait le tour, cet aperçu doit vous convaincre que la signature d’un bail n’est pas une opération juridique anodine, mais bel et bien un contrat générateur d’importantes obligations. Le recours à un professionnel du droit apparaît comme indispensable. Un bail notarié apportera sécurité et l’avantage de pouvoir bénéficier de l’exécution forcée sans avoir recours à une décision de justice.    

Me Camille BOREL - Notaire à Saint-Joseph

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